Estromissione agevolata degli immobili: opportunità confermata anche per il 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha riproposto la disciplina dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa individuale, offrendo anche per il 2026 un’importante opportunità di pianificazione fiscale agli  imprenditori individuali.

L’articolo 1, comma 41, della L. 30 dicembre 2025 n. 199 consente infatti di estromettere determinati beni immobili dal regime d’impresa beneficiando di una tassazione sostitutiva ridotta, in linea con quanto già previsto in precedenti edizioni della norma.

La disposizione richiama espressamente l’articolo 1, comma 121, della L. 28 dicembre 2015 n. 208 e ricalca, nella struttura, la disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci, anch’essa riproposta
per il 2026.

Immobili interessati dall’estromissione

L’estromissione agevolata può riguardare beni immobili strumentali:

• per destinazione, ai sensi dell’articolo 43, comma 2, primo
  periodo, del TUIR;
• per natura, ai sensi dell’articolo 43, comma 2,
  secondo periodo, del TUIR.

Gli immobili devono essere posseduti dall’imprenditore individuale alla data del 30 settembre 2025.
Si tratta di una novità rispetto alle precedenti edizioni della disciplina, che facevano riferimento al possesso al 31 ottobre.

Per quanto riguarda gli immobili strumentali per destinazione:

• se acquistati prima del 1° gennaio 1992, rientrano sempre nel patrimonio dell’impresa e possono essere estromessi;
• se acquistati successivamente, al pari degli immobili strumentali per natura, sono considerati beni dell’impresa solo se indicati nell’inventario. In caso contrario, appartengono già al patrimonio personale dell’imprenditore e non necessitano di estromissione.

Effetti fiscali dell’estromissione

L’estromissione determina il passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata, configurando una destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa. Qualora il valore normale del bene (articolo 9, comma 3, TUIR) sia superiore al costo fiscalmente riconosciuto, si genera una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 58, comma 3, del TUIR.

In regime ordinario, tale plusvalenza concorre integralmente alla formazione del reddito d’impresa.
Nel regime agevolato, invece, la plusvalenza è assoggettata a imposta sostitutiva dell’8%, in luogo delle imposte sui redditi e dell’IRAP.

È inoltre prevista un’ulteriore agevolazione: in alternativa al valore normale, è possibile assumere il valore determinato sulla base della rendita catastale, moltiplicata per i coefficienti di cui all’articolo 52, comma 4, del DPR 131/1986, spesso sensibilmente inferiore.

Modalità e termini dell’estromissione

L’estromissione si realizza mediante comportamento concludente, che si concretizza nella registrazione della fuoriuscita del bene dal patrimonio dell’impresa:

• nel libro giornale;
• oppure nel registro dei beni ammortizzabili.

Tale adempimento deve essere effettuato entro il 31 maggio 2026 e produce effetti retroattivi dal 1° gennaio 2026.

Possono accedere alla disciplina gli imprenditori individuali che:

• rivestano tale qualifica sia al 30 settembre 2025 (data di riferimento
  per il possesso degli immobili);
• sia al 1° gennaio 2026, data di decorrenza degli effetti dell’estromissione.

Non è ammesso l’accesso al regime agevolato qualora l’azienda sia stata concessa in affitto o usufrutto, poiché in tal caso viene meno la qualifica di imprenditore.

Versamento dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva dovuta sulla plusvalenza può essere versata in due rate:

• 60% entro il 30 novembre 2026;
• 40% entro il 30 giugno 2027.

L’eventuale omesso, insufficiente o tardivo versamento può essere regolarizzato mediante ravvedimento operoso ai sensi dell’articolo 13 del DLgs. 472/1997 e non incide sul perfezionamento dell’estromissione, che resta subordinato all’indicazione dell’operazione nella dichiarazione dei redditi.

Profili IVA da considerare

Ai fini della valutazione della convenienza dell’operazione, è necessario considerare anche il profilo IVA, per la quale non è prevista alcuna agevolazione.

La destinazione dell’immobile a finalità estranee all’esercizio d’impresa rientra infatti nel campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 5), del DPR 633/1972.

Qualora, in sede di acquisto o costruzione dell’immobile, l’IVA sia stata detratta, l’estromissione costituisce un’operazione:

• imponibile o esente ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-ter), del
  DPR 633/1972.

Nella maggior parte dei casi, il regime applicabile sarà quello dell’esenzione, senza IVA da versare, ferma restando l’eventuale applicazione della rettifica della detrazione di cui all’articolo 19-bis2 del DPR 633/1972, che impone il riversamento dell’IVA detratta in
proporzione agli anni mancanti al decorso del decennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile.