2026: tornano assegnazioni, cessioni e trasformazioni agevolate

La bozza della Legge di bilancio 2026 ripropone alcune delle agevolazioni più apprezzate dagli imprenditori e dai professionisti: l’assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci, la trasformazione in società semplice e l’estromissione degli immobili strumentali da parte degli imprenditori individuali. 

La norma ricalca fedelmente le precedenti versioni, aggiornando unicamente le date di riferimento, spostate in avanti di un anno. Si tratta, quindi, di un meccanismo ormai ben conosciuto, sostenuto da una prassi consolidata e da un’esperienza operativa matura sia per le imprese che per i consulenti. 

Le operazioni agevolate (assegnazioni, cessioni e trasformazioni) potranno essere perfezionate entro il 30 settembre 2026.  

Imposta sostitutiva e rateizzazione 

Viene confermata anche la possibilità di rateizzare l’imposta sostitutiva: 

• 60% entro il 30 settembre 2026; 

• 40% entro il 30 novembre 2026. 

L’imposta si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra valore normale (art. 9, co. 3, TUIR) e costo fiscale (art. 110, co. 1, lett. b), TUIR), al netto degli ammortamenti dedotti. È possibile, in alternativa, utilizzare il valore catastale dell’immobile, determinato ai sensi dell’art. 52, co. 4, del DPR 131/1986. 

Restano invariate le aliquote dell’imposta sostitutiva: 

• 8% in via ordinaria; 

• 10,5% per le società non operative ai sensi dell’art. 30, L. 724/1994; 

• 13% per l’annullamento delle riserve in sospensione d’imposta. 

Per accedere al beneficio, i soci devono risultare iscritti nel libro soci (o aver acquisito tale qualifica, anche in assenza del libro) entro il 30 settembre 2025. 

Sono agevolabili: 

• le assegnazioni o cessioni ai soci di beni immobili non strumentali per destinazione e di beni mobili registrati non strumentali; 

• le trasformazioni in società semplice, che consentono di far uscire i beni dal regime d’impresa con le stesse condizioni fiscali. 

La società semplice, che non può esercitare attività commerciale, deve avere come oggetto esclusivo o prevalente la gestione di beni immobili o mobili registrati, configurandosi come una società di mera gestione patrimoniale, al di fuori delle regole sulle società di comodo (art. 30, L. 724/1994) e dei beni in godimento ai soci (art. 2, commi 36-terdecies e seguenti, DL 138/2011). 

L’estromissione per gli imprenditori individuali 

La misura riguarda anche gli imprenditori individuali, che potranno estromettere dal patrimonio dell’impresa gli immobili strumentali, sia per natura che per destinazione. L’obiettivo è diverso rispetto a quello delle società: non la gestione separata dei beni, ma la possibilità per l’imprenditore di “riappropriarsi” dell’immobile utilizzato per l’attività, spesso come chiusura naturale del percorso lavorativo. 

Le regole temporali sono specifiche: 

• il bene deve essere posseduto al 30 settembre 2025; 

• l’estromissione deve essere effettuata entro il 31 maggio 2026; 

• l’imposta sostitutiva va versata per il 60% entro il 30 novembre 2026 e per il 40% entro il 30 giugno 2027. 

Le agevolazioni sugli atti 

Restano infine confermate le riduzioni delle imposte d’atto: 

• imposta di registro dimezzata; 

• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. 

Nessuna agevolazione, invece, è prevista in materia di IVA.