Locazioni brevi: cedolare secca al 21% applicabile anche alla pertinenza

Arriva un importante chiarimento in materia di locazioni brevi e cedolare secca, che scioglie un dubbio interpretativo particolarmente rilevante per la prassi operativa. La Direzione Regionale della Lombardia dell’Agenzia delle Entrate, con risposta del 12 dicembre 2025 alla consulenza giuridica n. 904-8/2025, presentata dall’ODCEC di Cremona, ha infatti confermato la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% anche alla pertinenza dell’abitazione locata con contratti di locazione breve ex articolo 4 del DL 50/2017. 

Il chiarimento recepisce un’esigenza interpretativa già evidenziata in dottrina, a fronte di incertezze sia normative sia applicative, emerse anche in sede dichiarativa. 

Il contesto interpretativo 

Nell’istanza di consulenza giuridica, l’Ordine istante ha richiamato diversi documenti di prassi che, già in passato, avevano riconosciuto la possibilità di assoggettare le pertinenze alla medesima disciplina fiscale dell’unità abitativa principale anche nell’ambito delle locazioni brevi. 

In particolare: 

• la circolare n. 24 del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate, che include espressamente le pertinenze tra le unità immobiliari oggetto di locazione breve; 

• la scheda informativa sulla cedolare secca pubblicata sul sito dell’Agenzia, nella quale si precisa che, per le locazioni brevi, l’aliquota è pari al 26% a partire dalla seconda abitazione, lasciando intendere che l’aliquota del 21% possa applicarsi all’unità principale e alle relative pertinenze locate congiuntamente. 

Secondo l’Ordine, non sussistevano dunque ragioni per applicare un trattamento fiscale differenziato rispetto alle locazioni ordinarie, escludendo le pertinenze dall’aliquota del 21%. 

I dubbi normativi e le criticità operative 

Le argomentazioni logiche sopra richiamate si sono tuttavia scontrate, nel tempo, con due ordini di criticità. 

Da un lato, un dubbio interpretativo, derivante dal tenore letterale dell’articolo 4, comma 2, del DL 50/2017, che fa riferimento a “una unità immobiliare” e non a “una unità abitativa”, facendo sorgere il timore che dalla seconda unità immobiliare in poi – quale potrebbe essere considerata la pertinenza – fosse necessario applicare l’aliquota del 26%. 

Dall’altro lato, un impedimento di natura tecnica, riscontrato nel quadro RB del modello REDDITI PF 2025, che non consentiva di indicare per le pertinenze il codice “2” in colonna 11 (“cedolare secca – locazione breve al 21%”), sembrando così avallare un’interpretazione restrittiva della norma. 

Il chiarimento della DRE Lombardia 

Con la risposta in commento, la DRE Lombardia ha fornito un chiarimento risolutivo, affermando che alla pertinenza locata congiuntamente all’immobile principale spetta il medesimo trattamento fiscale riservato all’abitazione cui è asservita. 

La conclusione si fonda: 

• sulla definizione civilistica di pertinenza contenuta nell’articolo 817 c.c.; 

• sul principio sancito dall’articolo 818 c.c., secondo cui alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico della cosa principale, salvo diversa disposizione. 

Ne consegue che sia l’abitazione sia la pertinenza congiuntamente locata possono beneficiare della cedolare secca al 21%, ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017. 

Indicazioni operative per la dichiarazione dei redditi 

La DRE Lombardia ha inoltre fornito indicazioni operative per superare l’errore bloccante riscontrato in dichiarazione, con riferimento al periodo d’imposta 2024. 

In particolare: 

• nel primo rigo del quadro RB (o quadro B del modello 730/2025) devono essere indicati i dati dell’unità abitativa principale, riportando nel campo relativo al canone l’importo complessivo della locazione congiunta di abitazione e pertinenza; 

• nel secondo rigo devono essere indicati i dati della pertinenza, valorizzando nel campo “Utilizzo” il codice 9. 

In tal modo, il regime agevolato previsto per la locazione breve in cedolare secca di un solo immobile abitativo viene correttamente esteso anche alla pertinenza. 

La stessa Direzione Regionale ha precisato che tali indicazioni operative sono riferite esclusivamente al periodo d’imposta 2024, in attesa di futuri aggiornamenti delle istruzioni di compilazione dei modelli dichiarativi, che tengano conto in modo più puntuale della fattispecie oggetto di consulenza giuridica.