Rivalutazione degli immobili: come incide sul costo fiscale delle partecipazioni?

L’Agenzia delle Entrate si è recentemente espressa su una questione che riguarda molti imprenditori e soci di società immobiliari: la rivalutazione degli immobili aziendali.

Nell’interpello n. 178/2024, l’Agenzia ha chiarito come la rivalutazione, effettuata in un contesto di contabilità semplificata, possa influire – o meglio, non influire – sul costo fiscale delle partecipazioni societarie.

Il caso esaminato riguarda una società immobiliare (Immobiliare s.n.c.) che nel 2008 ha rivalutato i propri immobili in regime di contabilità semplificata, beneficiando delle agevolazioni previste dal DL. n. 185/2008.

Il socio di maggioranza, titolare del 50% delle quote, ha manifestato l’intenzione di riorganizzare la propria partecipazione societaria, trasformando l’azienda in una società a responsabilità limitata (s.r.l.) e successivamente conferendo le sue quote in una nuova società (una “newco”).

Tuttavia, prima di procedere, il contribuente ha richiesto chiarimenti all’Agenzia delle Entrate per comprendere se la rivalutazione degli immobili avrebbe potuto incidere sul costo fiscale delle sue partecipazioni, e in che modo.

La rivalutazione degli immobili è un’operazione che può avere importanti conseguenze fiscali, poiché di solito consente di incrementare il valore dei beni senza una tassazione immediata, a patto che venga versata un’imposta sostitutiva. Il contribuente ha chiesto se l’aumento di valore, derivante dalla rivalutazione, potesse far crescere il costo fiscale delle partecipazioni nella società immobiliare.

Un altro quesito riguardava le perdite fiscali: il contribuente voleva sapere se, nel caso specifico, le perdite fiscali imputate per trasparenza potessero ridurre il costo fiscale delle partecipazioni fino a scendere sotto lo zero, scenario che avrebbe comportato potenziali problematiche fiscali.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito un’analisi chiara e dettagliata della situazione, arrivando a due conclusioni principali:

• Il costo fiscale non scende mai sotto zero: sul tema delle perdite fiscali, l’Agenzia ha precisato che, anche qualora venissero attribuite perdite ai soci, il costo fiscale delle partecipazioni non può mai scendere al di sotto dello zero. Tuttavia, nel caso specifico, Immobiliare s.n.c. non ha registrato perdite fiscali, per cui questa eventualità è stata dichiarata inammissibile.
• La rivalutazione non incide sul costo fiscale delle partecipazioni: per quanto riguarda la rivalutazione degli immobili, l’Agenzia ha spiegato che, poiché questa è stata effettuata in regime di contabilità semplificata, non si è generata alcuna riserva di rivalutazione da affrancare. Di conseguenza, non c’è stato alcun incremento del costo fiscale delle partecipazioni. Anche con il successivo passaggio della società al regime di contabilità ordinaria, la rivalutazione non comporta un aumento del valore fiscale delle quote.

Questa interpretazione offre spunti di riflessione per tutti i titolari di partecipazioni in società immobiliari, in particolare per coloro che hanno rivalutato i propri beni in passato. Il chiarimento dell’Agenzia elimina qualsiasi dubbio sulla possibilità di aumentare il costo fiscale delle partecipazioni a seguito di rivalutazioni effettuate in regime di contabilità semplificata. Questo è fondamentale per evitare errori nella gestione patrimoniale e fiscale delle partecipazioni, soprattutto in un contesto di riorganizzazione aziendale.

Inoltre, il caso ci ricorda l’importanza di distinguere tra i vari regimi contabili e come questi influenzino in maniera diversa le operazioni fiscali e societarie.

La rivalutazione degli immobili può sembrare un’operazione semplice, ma come dimostra questa vicenda, può avere implicazioni complesse per i soci e per il costo delle loro partecipazioni.